Een bestaande hypotheek oversluiten van uw woning in Ede, Wageningen of elders in Gelderland laat u eenvoudig regelen bij Van der Horn Financiële Diensten. Oversluiten kan heel aantrekkelijk zijn, zeker nu de hypotheekrente zeer laag is. Ook bij een verbouwing kan het voordeliger zijn om de hypotheek over te sluiten dan de bestaande hypotheek van uw woning in Ede, Wageningen of ergens anders in Gelderland te verhogen.
Waar moet u op letten als u een bestaande hypotheek wilt oversluiten in Ede?
- Oversluiten van een aflossingsvrije hypotheek.
Veel mensen hebben nog een aflosvrije hypotheek (van voor 1 januari 2013). Volgens de regels (overgangsregeling) mag u deze aflosvrije hypotheekvorm gewoon meenemen als u de hypotheek wenst over te sluiten naar een andere bank. Maar let op: de meeste geldverstrekkers willen bij het oversluiten maar 50% van de woningwaarde aflossingsvrij financieren. De andere 50% moet dan worden afgelost binnen de looptijd. Hierdoor betaalt u naast de rente ook elke maand een deel aflossing. Er zijn echter ook geldverstrekkers die meer dan 50% aflosvrij willen financieren. De vraag is dus of u kiest voor de laagste maandlast of een lagere maandlast én zekerheid over de aflossing van uw hypotheek. Voor dit soort risico’s is een specialist gewenst, en daarom zit u helemaal goed bij ons.
Oversluiten (bank)spaarhypotheek.
Het oversluiten van een (bank)spaarhypotheek is mogelijk, alleen zijn de mogelijkheden beperkt. Niet elke geldverstrekker biedt nog een (bank)spaarhypotheek aan. Nieuwe hypotheken mogen immers alleen nog op basis van annuïteiten of lineair, waardoor deze vorm langzaam zal verdwijnen. Doorgaans heeft het geen zin een (bank)spaarhypotheek over te sluiten, de lagere hypotheekrente houdt in dat er een hogere inleg gedaan moet worden om op de vaste einddatum het eindkapitaal bij elkaar gespaard te hebben. Wellicht zijn de bruto maandlasten lager, maar de netto maandlasten niet. Veel adviseurs nemen dit niet mee bij hun hypotheekadvies, maar wij wel. De hypotheekrente is aftrekbaar, de inleg niet. Een lagere hypotheekrente houdt minder aftrek in en door de hogere niet-aftrekbare inleg wordt de netto maandlast hoger.
- Kosten hypotheek oversluiten
Als u de bestaande hypotheek van uw woning in Ede of Wageningen gaat oversluiten, dan sluit u een nieuwe hypotheek af bij een andere geldverstrekker in Gelderland waarmee vervolgens de oude hypotheek wordt afgelost. Het afsluiten van een nieuwe hypotheek brengt kosten met zich mee, zoals notaris-, taxatie- en advieskosten. Tevens bestaat de mogelijkheid dat u een boeterente dient te betalen. Immers, de oude geldverstrekker mist inkomsten doordat de bestaande hypotheek tussentijds wordt opgezegd. Hier rekenen zij een vergoeding voor, dit bedrag wordt boeterente of oversluitboete genoemd. Op lange termijn wordt de boeterente veelal goed gemaakt door de besparing op de hypotheekrente. Indien deze kosten niet worden goedgemaakt, is oversluiten op basis van de uitsluitend lagere maandlasten niet verstandig. Informeer op voorhand hoeveel boeterente u moet betalen, om niet voor verrassingen te komen staan. Op moment van daadwerkelijk aflossen (oversluitdatum) kan de boeterente afwijken door een stijgende rente nadat u de boeterente heeft opgevraagd.
De kosten van het oversluiten kunt u veelal meefinancieren. De besparing wordt hierdoor wel minder, u betaalt immers ook rente over dit meegefinancierde bedrag. De oversluitkosten zelf zijn fiscaal aftrekbaar, maar let op: leent u geld om de oversluit kosten te financieren? Dan heeft u over dit deel van de hypotheek geen renteaftrek.
- Einde rentevaste periode: hypotheek oversluiten zonder boeterente
Aan het einde van de huidige rentevaste periode krijgt u drie maanden van tevoren een nieuw voorstel van uw hypotheekverstrekker. Dit is hét moment om in Gelderland te kijken of het oversluiten van de bestaande hypotheek van uw woning in regio Ede en Wageningen niet voordeliger is. De reden is dat u nu geen boeterente kwijt bent indien u naar een andere geldverstrekker gaat. Andere geldverstrekkers bieden wellicht een lagere rente aan, waardoor u dus goedkoper uit bent. Met de overige oversluitkosten, zoals notaris-, taxatie- en advieskosten, dient u wel rekening te houden.
- Oversluiten als uw huis onder water staat.
Als uw huidige hypotheek hoger is dan de waarde van uw huis, staat uw huis onder water. Oversluiten zou in dit geval een goede beslissing kunnen zijn. Immers, als de maandlasten lager worden, houdt u meer geld over om de hypotheek af te lossen. Het probleem is alleen dat geldverstrekkers normaal gesproken niet meer dan 100% van de waarde van uw woning willen financieren. In dit geval is 100% niet voldoende. Uw hypotheek is immers meer dan 100% van de waarde van de woning. Er zijn gelukkig een aantal geldverstrekkers die een uitzondering maken in deze situatie. Zo kan in sommige gevallen tot 115% worden gefinancierd. Let op: Een NHG-hypotheek is dan niet mogelijk.
Neem contact op met uw adviseur
Bij het oversluiten is deskundig advies raadzaam. Immers, de terugverdientijd dient korter te zijn dan de resterende rentevaste periode. In de meeste andere gevallen is het niet de moeite waard om over te sluiten. Wij staan u daarom graag bij met raad en daad. U bent van harte welkom bij ons kantoor in Ede, niet ver van Wageningen, om de mogelijkheden omtrent het oversluiten van een bestaande hypotheek in Gelderland te bespreken. Heeft u vragen aan onze hypotheekadviseur? Neem dan contact met ons op via 0318575573 of info@hornfd.nl.