Ma - Vr 08:30-17:00 0318 - 575 573
info@hornfd.nl
Hypotheekadvies
Eerlijk en persoonlijk advies
Verzekeringsadvies
Particuliere en zakelijke risico’s
Pensioenadvies
Deskundig advies voor later
STEL UW VRAAG

Is het oversluiten van een bestaande hypotheek interessant ?

Van der Horn Financiële Diensten B.V. > Blog > Is het oversluiten van een bestaande hypotheek interessant ?

Oversluiten kan heel aantrekkelijk zijn, zeker nu de hypotheekrente zeer laag is. Ook bij een verbouwing kan het voordeliger zijn om de hypotheek over te sluiten dan de bestaande hypotheek te verhogen.

Waar moet u opletten bij het oversluiten?

1. Oversluiten van een aflossingsvrije hypotheek.

Veel mensen hebben nog een aflosvrije hypotheek (van voor 1 januari 2013). Volgens de regels (overgangsregeling) mag u deze aflosvrije hypotheekvorm gewoon meenemen als u de hypotheek wenst over te sluiten naar een andere bank.
Maar let op, de meeste geldverstrekkers willen bij oversluiten maar 50% van de woningwaarde aflossingsvrij financieren. De andere 50% zal dan moeten worden afgelost binnen de looptijd.
Hierdoor betaalt u naast de rente ook elke maand een deel aflossing.
Er zijn echter ook geldverstrekkers die meer dan 50% aflosvrij willen financieren.

De vraag is dus of u kiest voor de laagste maandlast of een lagere maandlast + zekerheid aflossing hypotheek.

Oversluiten (bank)spaarhypotheek.
Het oversluiten van een (bank)spaarhypotheek is mogelijk, alleen zijn de mogelijkheden beperkt. Niet elke geldverstrekker biedt nog een (bank)spaarhypotheek aan. Immers nieuwe hypotheken mogen alleen nog op basis van annuïteiten of lineair, waardoor deze vorm langzaam zal verdwijnen. Doorgaans heeft het geen zin een (bank)spaarhypotheek over te sluiten, de lagere hypotheekrente houdt in dat er een hogere inleg gedaan moet worden om op de vaste einddatum het eindkapitaal bij elkaar gespaard te hebben. Wellicht zijn de bruto maandlasten lager maar de netto maandlasten niet. Veel adviseurs nemen dit niet mee, wij wel!! De hypotheekrente is aftrekbaar, de inleg niet. Een lagere hypotheekrente houdt minder aftrek in en door de hogere niet aftrekbare inleg zal de netto maandlast hoger worden.

2. Kosten hypotheek oversluiten

Als u de bestaande hypotheek oversluit, dan sluit u een nieuwe hypotheek bij een andere geldverstrekker af waarmee vervolgens de oude hypotheek wordt afgelost. Het afsluiten van een nieuwe hypotheek levert kosten op, zoals notaris-, taxatie- en
advieskosten. Tevens bestaat de mogelijkheid dat u een boeterente dient te betalen. Immers de oude geldverstrekker mist inkomsten doordat de bestaande hypotheek tussentijds wordt opgezegd. Hier rekenen zij een vergoeding voor, dit bedrag wordt boeterente of oversluitboete genoemd. Op lange termijn wordt de boeterente veelal goed gemaakt door de besparing op de hypotheekrente.
Indien deze kosten niet worden goed gemaakt dan is oversluiten op basis van de uitsluitend lagere maandlasten niet verstandig.

Informeer op voorhand hoeveel boeterente u moet betalen, om niet voor verrassingen te komen staan. Op moment van daadwerkelijk aflossen (oversluitdatum) kan de boeterente afwijken door een stijgende rente nadat u de boeterente heeft opgevraagd.

De kosten van het oversluiten kunt u veelal meefinancieren, de besparing wordt hierdoor wel minder, immers u betaalt ook rente over dit meegefinancierde bedrag. De oversluit kosten zelf zijn fiscaal aftrekbaar, maar let op leent u geld om de oversluit kosten te financieren, dan heeft u over dit deel van de hypotheek geen renteaftrek.

3. Einde rentevaste periode: Hypotheek oversluiten zonder boetrente

Aan het einde van de huidige rentevaste periode krijgt u 3 maanden van te voren een nieuw voorstel van uw hypotheekverstrekker. Dit is het moment om te kijken of oversluiten niet voordeliger is.
De reden is dat u nu geen boeterente kwijt bent indien u naar een andere geldverstrekker gaat. Andere geldverstrekkers bieden wellicht een lagere rente aan, waardoor u dus goedkoper uit bent. Met de overige oversluitkosten, zoals notaris-, taxatie- en advieskosten, dient u wel rekening te houden.

4. Oversluiten als uw huis onder water staat.

Als uw huidige hypotheek hoger is dan de waarde van uw huis, staat uw huis onder water. Oversluiten zou in dit geval een goede beslissing kunnen zijn, immers als de maandlasten lager worden, houdt u meer geld over om de hypotheek af te lossen.
Het probleem is alleen dat normaal gesproken geldverstrekkers niet meer dan 100% van de waarde van uw woning willen financieren. In dit geval is 100% niet voldoende, immers uw hypotheek is meer dan 100% van de waarde van de woning.
Er zijn gelukkig een aantal geldverstrekkers die een uitzondering maken in deze situatie!! Zo kan in sommige gevallen tot 115% worden gefinancierd. Let op, een NHG hypotheek is dan niet mogelijk.

Bij het oversluiten is deskundig advies raadzaam. Immers de terugverdientijd dient korter te zijn dan de resterende rentevaste periode, anders is het in de meeste gevallen niet de moeite waard om over te sluiten.

Meer weten, neem contact op met onze hypotheekadviseur.

GDPR